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地产信托从贷款模式转向股权资金投入

2021-09-15 11:39分类:信托 阅读:

 

关注房企的筹资途径

贝壳研究院统计数据显示,2021年1-7月,房企发债总规模累计约6428亿元,同比降低13%,连续两年下滑,且累计增速达2021年后低点。其中,前7月境内债券筹资规模约4395亿元,同比降低约3%;境外方面,前7月房企累计发债折合人民币约2033亿元,同比降幅达到29%,境外筹资规模占比跌至32%,创2021年以来新低。

今年7月末,中诚信国际将中国房产行业展望由稳定调整为负面,并预计下半年房产行业政策持续偏紧的趋势仍然不会改变,产品房销售金额增速将较上半年有所放缓。

有剖析觉得,信贷环境偏紧及资金投入者信心不足将进一步加强房企的再筹资重压,筹资环境的缩短将使得债务集中到期重压较大的房产企业出现现金流紧张的可能性增加。

中诚信托日前发布的研报指出,信托公司应重点关注房企债券发行主体的四个方面问题。

一是信托公司要关注房企负债和流动性重压状况。这种房企以红档房企为代表,自己财务杠杆水平较高,短期内又面临债务集中到期的重压,在目前筹资环境收紧的大环境下将承受更大重压,如蓝光、绿地等。

二是信托公司要关注房企的土储布局和销售回款能力。房产市场地区分化明显,房企的土储布局直接影响着后续销售回款能力,如重仓西南地区的蓝光、协信等,都由于地区集中度较高且重仓地区市场表现不好的,影响了企业经营现金流从而引发信用事件。

三是信托公司要关注房企的筹资途径状况。不少房企筹资途径太过单一,一旦由于政策或市场是什么原因致使该途径受阻,则面临较大的再筹资重压,如非标筹资占比过高的蓝光等。

四是信托公司要关注房企的隐含债务风险。三道红线政策下,房企纷纷调整表内负债,明股实债、债务出表等状况数见不鲜,应引起高度关注。

房产信托规模下滑

近年来,在“房住不炒”的政策定位下,监管对房产行业的管控持续加码,筹资条件也不断收紧,投向房产的资金信托持续下滑。

从2021年二季度开始,投放房产的资金占资金信托余额的规模开始呈现下滑趋势。截至2021年上半年末,投向房产业的资金信托余额为2.08万亿元,同比降低16.94%,环比降低4.39%;房产业信托在资金信托余额占比降至13.01%,同比减少1.16个百分点,环比减少0.60个百分点。

西南财经大学信托与理财研究所所长翟立宏觉得,房产行业调控升级能够帮助防范金筹资源过度集中,防止由此带来的资源浪费和潜在系统性金融风险。同时,房产信托业务规模和占比的压降,能够帮助信托公司积极推进业务转型,将更多资金投入经济转型升级的重点范围,更好地发挥信托服务实体经济高水平进步的职能。

今年6月30日,中国信托业协会发布《中国信托业内控合规管理建设倡议书》,第三明确坚持“房住不炒”定位,自觉贯彻房产宏观调控政策,坚持房产信托规模管控。

对于房产信托将来的进步,华宝证券在今年6月发布的研报中指出,预计后续房产信托仍面临较大的缩短重压,重要原因有3、其一,“三道红线”政策之下,房企筹资规模受限,房产信托商品的模式需进行升级改造;其二,监管层对房产信托的监控和限制没放松,房产信托商品额度困扰信托公司;其三,受华夏幸福债务逾期等负面原因影响,信托公司和资金投入者对于地产信托风险警惕性提升。

探索全方位金融服务

伴随房产信托风险提高,怎么样在业务转型中更好地拓展房产业务成为了信托公司关注的重点。

有剖析指出,单纯的信托贷款模式已经难以满足房企的进步需要,信托公司在服务链条上开始围绕房企的上下游企业提供全方位金融服务,愈加关注标准化的商品形式,愈加看重直接筹资,以达成做精、做透合作的房企顾客,强化合作的黏性。

用益信托研究员帅国让对《中国银行保险报》表示,信托公司可以探索真的的房产股权资金投入,除此之外,资产证券化业务、消费金融、提供链金融等可能会是一些信托企业的进步方向。

中国信托登记有限责任公司(以下简称“中国信登”)最近发布的数据显示,8月新增信托商品中,投向房产行业的规模已降至420.96亿元,占当月各行业新增规模比重为8.57%,较近12个月均值降低41.03%,创今年以来新低。有剖析指出,随着着房产信托规模降低与有关风险提高,信托公司应付房企筹资途径进行重点关注。

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